OVB Journal

Přehled > Články > Refinancování hypotéky: Co přinese klientovi?

Refinancování hypotéky: Co přinese klientovi?

Klienti odcházejí od původní banky nejčastěji za nižší úrokovou sazbou. Důvodů, proč změnit hypoteční banku, je ale mnohem více. Co může klient změnou banky získat? A za jakých kolností lze doporučit změny v úvěru? Odhady počtu a objemu hypoték k refinancování se liší. Optimistické uvádějí až 80 tisíc hypoték v objemu až 140 mld. Kč, střízlivější hovoří o 56 mld. Kč.

Refinancování hypoték, co přinese klientovi Končí fixace úrokové sazby... co dál?

Při sjednání hypotéky si klient domluví s bankou tzv. „fixaci úrokové sazby" - období, během kterého banka nemůže klientovi změnit úrokovou sazbu, ale zároveň klient zpravidla nemůže bez vysokých sankcí hypoteční úvěr předčasně splatit. Nemůže tedy ani opustit svou stávající banku a přejít k jiné.

Před koncem doby fixace klient obdrží od banky informaci o nabídce úrokové sazby pro další období. Následně klient musí buď nabídku přijmout, nebo se se stávající bankou dohodnout na určitých změnách (kupříkladu na změně délky fixace), nebo může odejít k jiné bance. V každém případě nemá příliš mnoho času, zpravidla jeden měsíc, a musí jednat rychle. Z tohoto důvodu je pomoc hypotečního makléře či finančního poradce nedocenitelná.

Klient, který je se svou stávající bankou spokojen a obdrží od ní přiměřenou úrokovou sazbu, nemá příliš důvodů k odchodu. Ovšem volil-li při hledání hypoteční banky nejlevnější variantu, může být rozčarován. Některé banky ve snaze získat klienty v prvním období fixace nabízely velmi nízké úrokové sazby, ovšem snaží se vynahradit si to v následujících obdobích. V takovém případě je odchod zpravidla namístě a může ušetřit i více než procentní bod z úrokové sazby.

V každém případě se klientovi vyplatí získat si nabídky konkurenčních bank. Pokud jimi nabízené sazby budou nižší, nemusí hned od původní banky odcházet. Velmi často stačí s konkurenčními nabídkami zajít do původní banky a zpravidla lze s úrokovou sazbou ještě něco udělat, o nějakou tu desetinku ji snížit.

Co klient refinancováním získá?

Pro klienta ale refinancování hypotéky zdaleka nemusí znamenat jen nižší úrokovou sazbu. Změnou banky může získat mnohem víc i ve chvíli, kdy mu jeho původní banka nevyjde hned vstříc, neboť „hrozbu" refinancování lze využít k posílení vyjednávací pozice v bance.

Snížení poměru úvěru a zástavní hodnoty nemovitosti

V poslední době bývají banky opatrnější. Nechtějí poskytovat úvěry na 100 % a více zástavní hodnoty nemovitosti. Nejsou ale příliš dávno časy, kdy banky byly ochotny bonitním klientům půjčit i 130 % odhadní ceny. Samozřejmě za vyšší úrok.

Anuitní splátka je charakteristická stejnou výší splátky, v níž se mění poměr úroků a splácené jistiny. Přestože v prvních letech splácení hypotečního úvěru dochází především k platbě úroků, je splacena i část jistiny. Zároveň mohly vzrůst ceny nemovitostí. V takovém případě se klient s vyšším úvěrem v poměru k zástavní hodnotě nemovitosti mohl dostat do nižšího pásma - kupříkladu místo úvěru na 100 % odhadní ceny by současná výše dluhu odpovídala úvěru do 80 % ceny nemovitosti.

Mohlo-li by dojít ke snížení relativní výše úvěru k odhadní ceně nemovitosti v důsledku růstu cen nemovitostí, bude samozřejmě zapotřebí nechat vypracovat nový odhad. Výsledkem je očekávaná nižší úroková sazba.

Změna splatnosti hypotéky

Se změnou splatnosti hypotéky by měla vyjít vstříc i stávající banka klienta. Při refinancování si ale klient může stanovit délku splatnosti úvěru bez poplatků za změnu smluvních podmínek (nutno podotknout, že i stávající banka je může odpustit).

Proč měnit splatnost úvěru? Důvody lze najít jak pro prodloužení, tak pro zkrácení splatnosti. Vždy záleží na konkrétní situaci domácnosti, preferencích jejích členů a averzi k riziku.

Od doby přijetí původního úvěru uplynulo nejčastěji tři až pět let. Za tu dobu se situace rodiny mohla radikálně změnit. Z bezdětné rodiny je nyní čtyřčlenná a každá koruna v rodinném rozpočtu přijde vhod. Prodloužením doby splatnosti se sníží splátka úvěru a rodině se uleví.

Pro prodloužení doby splatnosti hovoří i jiné důvody. Hypoteční úvěr je nejlevnějším úvěrem, jaký může domácnost získat. Prodloužením doby splatnosti se mohou nižší splátkou uvolnit prostředky, které mohou být investovány s vyšším výnosem, než je úroková sazba hypotéky - ať už se jedná o podnikání nebo kapitálové investice. Vhodné to je ale pouze pro domácnosti, které se neobávají rizika.

I zkrácení doby splatnosti má své opodstatnění. V době čerpání hypotéky byly nominální příjmy domácnosti pravděpodobně nižší než aktuální. Může si tak dovolit splácet hypotéku rychleji. Jedná-li se o konzervativní rodinu s averzí k riziku, volné prostředky zpravidla nezhodnotí nad úroveň úrokové sazby hypotéky.

Navýšení hypotéky

Část hypotéky je splacena a cena nemovitosti ještě vzrostla. Při refinancování hypotéky proto některé banky nabízejí zvýšení hypotéky. Jedná se pochopitelně o neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí - americkou hypotéku, ale i ta je levnější než klasický spotřebitelský úvěr. Mělo-li by být navýšené hypotéky využito na rekonstrukci či opravu nemovitosti, mohlo by navýšení být za stejných podmínek jako část úvěru určená pro refinancování.

Navýšení hypotéky lze doporučit kupříkladu v případech, kdy je rodina zadlužená i mimo hypoteční úvěr a má potíže se splácením nebo jsou splácené úvěry drahé. Zde je ale důležité zvážit ještě otázku sankcí za jejich předčasné splacení.

Nová, lepší hypotéka

Hypoteční trh se neustále vyvíjí. V rámci boje o klienty přicházejí banky se stále novými produkty, které mají buď obecně výhodnější vlastnosti pro klienta, nebo jsou vhodné pro specifickou skupinu klientů. Při refinancování původní hypotéky si může klient vybrat z aktuální nabídky na trhu.

Lepší vlastnosti hypotéky nemusí nutně znamenat, že je levnější. Může se jednat např. o možnost mimořádné splátky či ukládání úspor na přidružený účet s vysokým úročením nebo bilančním mechanismem, kdy klient platí úroky pouze z rozdílu na úvěrovém a přidruženém účtu nebo jsou vklady úročeny stejnou sazbou jako hypoteční úvěr.

Jak probíhá refinancování

Refinancovat hypoteční úvěr je stále snazší. Nejen banky, ale i stavební spořitelny si uvědomují obrovský potenciál klientů, kteří budou chtít odejít od původní banky. Na trhu se v posledních měsících objevuje množství specializovaných produktů k refinancování, hypoteční banky zjednodušují proces vyřízení hypotéky a snižují množství dokumentů, které je k proceduře zapotřebí.

Získat hypotéku „ve druhém kole" je pro klienta levnější. Nemusí znovu nechávat ocenit zastavenou nemovitost, neboť banky vesměs akceptují původní odhad, nemusí platit poplatek za schválení hypotéky nebo jen výrazně snížený, neboť banky ho buď v akci, nebo v rámci refinančních produktů neúčtují či zlevňují. Podmínku si kladou jedinou: hypotéka musela být řádně splácena a klient nesmí mít negativní záznam v úvěrovém registru.

Po schválení hypotéky novou bankou ji klient nechá zapsat na katastru nemovitostí jako zástavního věřitele, druhého v pořadí. Na základě zápisu (či jen podání na katastr) vyplatí nová banka původní banku, a ta se následně nechá z katastru jako zástavní věřitel odepsat.

S finančním poradcem nebo bez?

Klient se pochopitelně do jednání s bankami může pustit samostatně. Může být i úspěšný. Hypotečních bank a jejich produktů je však takové množství, že zorientovat se mezi nimi je komplikované i pro člověka, který se hypotékami dennodenně zabývá. Nemluvě o tom, že hypoteční úvěr může být refinancován též úvěrem ze stavebního spoření...

Finanční poradce, který se na hypoteční úvěry specializuje, klientovi může přinést nemalou přidanou hodnotu. Je zpravidla schopen s bankami vyjednat výhodnější úrokové sazby, má přehled o trhu a je schopen doporučit optimální řešení. Navíc klienta vede, a nestává se tak, že klient termín pro refinancování zmešká, protože zapomněl některý z nezbytných dokumentů.

Refinancování hypoték, co přinece klientovi zaver

Text: Petr Zámečník , Foto: iStockphoto

související témata